宅地の税負担の調整措置

　平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
　これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っているため、税負担の調整措置は、現在も続いています。

※「負担水準」…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。

　負担水準　＝　前年度課税標準額　÷　今年度評価額（×住宅用地特例率）　×　100％

負担調整措置

負担調整措置表

【住宅用地および特定市街化区域農地】※1

課税標準額の計算方法

前年度課税標準額＋評価額×住宅用地等特例率（※2）×5％ ※ただし、上記の方法で求めた額が次の(1)又は(2)に該当する場合、課税標準額は以下のとおりとなります。 (1)評価額×住宅用地等特例率を上回る場合…課税標準額＝評価額×住宅用地等特例率 (2)評価額×住宅用地等特例率×20％を下回る場合…課税標準額＝評価額×住宅用地等特例率×20％

【商業地等】※3

負担水準の区分		課税標準額の計算方法
70％超		評価額×70％
60％以上70％以下		前年度課税標準額（据置き）
60％未満		前年度課税標準額＋評価額×5％ ※ただし、上記の方法で求めた額が次の(1)又は(2)に該当する場合、課税標準額は以下のとおりとなります。 (1)評価額×60％を上回る場合…課税標準額＝評価額×60％ (2)評価額×20％を下回る場合…課税標準額＝評価額×20％

※1　平成26年度からは、本来の税負担の90％に抑制する措置はありません。

※2　住宅用地、特定市街化区域農地の特例率です。

・住宅用地に対する課税標準の特例…小規模住宅用地は評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）を、一般住宅用地は評価額の3分の1（都市計画税は3分の2）を課税標準とする特例。

・特定市街化区域農地に対する課税標準の特例…特定市街化区域農地（生産緑地・宅地介在畑・宅地介在田は含みません。）は評価額は3分の1（都市計画税は3分の2）を課税標準とする特例。

※3　「商業地等」とは、住宅用地以外の宅地や雑種地、宅地介在農地等を総称したものをいいます。

地価が下がっているのに土地の税額が上がるのは

　現在の固定資産税の仕組みでは、税負担の公平性の観点から負担水準の均衡化を重視した調整措置が講じられています。
　したがって、評価額に対する負担水準が低く、本来負担すべき税額までゆるやかに引き上げている過程にある土地では、地価が下落していても税額が上がるというケースが生じる場合があります。
　なお、価格調査基準日（評価替えの価格を把握するための基準日をいい、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日）から地価が下落している場合には、毎年7月1日時点までの地価下落を評価額に反映することが可能となっており、できる限り実際に課税される日に近い地価動向を踏まえた評価が行われる仕組みとなっています。
　下落修正が行われれば、税額の増加分が少なくなったり、税額が据え置かれ、または引き下げに転じたりする場合もあります。

負担水準のばらつきの原因

　平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格などの7割をめどとする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらだったため、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
　一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
　この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる上昇が大きかった土地ほど負担水準が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となりました。
　さらに、平成4年度以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
　このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因があります。